Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà năm 2022

Thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế bắt buộc đối với các có nhân có mức thu nhập nhất định theo quy định pháp luật. Hoạt động mua bán nhà hiện nay đang diễn ra rất phổ biến. Theo quy định pháp luật một trong những loại thuế mà người bán phải chịu khi bán nhà đó là thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được hiểu là gì? Đối tượng nào phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà? Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được như thế nào?… Cùng Kế toán X tìm hiểu trong nội dung bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý

• Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là gì?

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư là một trong các khoản mà người bán phải nộp khi có thu nhập từ bán nhà chung cư.

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền thuế mà người có thu nhập phải trích nộp một phần tiền lương hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã tính các khoản được giảm trừ.

Theo đó, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được xây dựng trên nguyên tắc công bằng và khả năng nộp thuế. Thuế thu nhập cá nhân không đánh vào những cá nhân có thu nhập thấp, vừa đủ nuôi sống bản thân và gia đình ở mức cần thiết.

Do đó việc nộp thuế thu nhập cá nhân cũng góp phần làm giảm hợp lý khoảng cách chênh lệch giữa các tầng lớp dân cư.

Đối tượng phải nộp thuế TNCN gồm: Cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú tại Việt Nam có thu nhập chịu thuế:

• Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập.
• Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh tại Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập.

Các đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Các khoản thu từ việc bán nhà thường khá lớn và phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên loại thuế này cũng có thể được miễn giảm khi chuyển nhượng giữa người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng,…

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong các trường hợp dưới đây được miễn thuế thu nhập cá nhân:

• Chuyển nhượng nhà giữa vợ với chồng.
• Chuyển nhượng nhà giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
• Chuyển nhượng nhà giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
• Chuyển nhượng nhà giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu.
• Chuyển nhượng nhà giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể.
• Chuyển nhượng nhà giữa ông nội, bà nội với cháu nội.
• Chuyển nhượng nhà giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
• Chuyển nhượng nhà giữa anh chị em ruột với nhau.
• Nhà ở được xác định là tài sản chung của 2 vợ chồng tạo nên trong hôn nhân. Khi ly hôn sẽ được phân chia theo thỏa thuận của 2 bên hoặc do tòa án cũng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà được miễn giảm bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà năm 2022

Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định cụ thể những trường hợp có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế như sau:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì trường hợp có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi

– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Như vậy, nếu bạn chuyển nhượng nhà, đất cho người khác mà không thuộc một trong các trường hợp nêu ở trên thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng.

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

“Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.”

Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định cụ thể những trường hợp có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế như sau:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì trường hợp có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi

– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Như vậy, nếu bạn chuyển nhượng nhà, đất cho người khác mà không thuộc một trong các trường hợp nêu ở trên thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng.

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

“Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.”

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Giá bán trong hợp đồng cao hơn hoặc bằng giá do UBND tỉnh quy định

Cùng là doanh thu khi bán, chuyển nhượng nhà, thế nhưng cách tính thuế thu nhập cá nhân lại khác nhau tùy vào từng trường hợp cụ thể. Căn cứ theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi bán, chuyển nhượng nhà được xác định cụ thể như sau:

Giá bán trong hợp đồng cao hơn hoặc bằng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định
Khi ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, mức giá được ghi cụ thể lớn hơn hoặc bằng giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được áp dụng theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó: Giá chuyển nhượng là giá được ghi trên hợp đồng ở thời điểm bán, chuyển nhượng.

Giá bán trong hợp đồng không nêu rõ hoặc thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định

Đối với trường hợp này, khoản thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ được chia ra thành các trường hợp nhỏ như sau:

Tính thuế thu nhập cá nhân từ việc bán đất, không có nhà ở
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất

Cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng gồm cả nhà và đất
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất

Với cả 2 trường hợp trên thì giá chuyển nhượng được tính theo giá 1m2 theo bảng giá đất tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà, không có đất
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

Giá 1m2 theo bảng giá đất là giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai thuế thu nhập cá nhân. Giá 1m2 tại UBND các tỉnh khác nhau sẽ khác nhau. Vậy nên để tính chính xác phải xem trong quyết định của Uỷ ban nhân dân tại tỉnh có bất động sản phát sinh thu nhập..

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà ở do UBND cấp tỉnh ban hành được khấu trừ theo thời gian sử dụng.

Tính thuế thu nhập cá nhân đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Với hợp đồng không ghi hoặc có giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất. Đồng thời, giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng là do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân dân nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì giá chuyển nhượng được tính theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

Khai, nộp thuế thu nhập cá nhân

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ bán nhà ở gồm các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
• Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).

Nơi nộp hồ sơ khai thuế

• Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
• Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Mời bạn xem thêm:

• Hướng dẫn thủ tục hoàn thuế thu nhập cá nhân online
• Cách tính hoàn thuế thu nhập cá nhân theo quy định năm 2022
• Hướng dẫn cách hoàn thuế thu nhập cá nhân năm 2022

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của Kế toán X về vấn đề “Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà năm 2022“. Chúng tôi hi vọng rằng thông tin trên có thể cho bạn thêm kiến thức về chứng chỉ kế toán. Để biết thêm thông tin chi tiết và có thêm sự tư vấn về vấn đề trên cũng như các vấn đề liên quan đến pháp luật như đăng ký mở tài khoản thuế điện tử cho doanh nghiệp, đóng mã số thuế cho doanh nghiệp, chốt thuế chuyển quận, đăng ký mã thuế số cho công ty, đăng ký phát hành hóa đơn điện tử lần đầu, hạch toán thuế độc lập… hãy liên hệ đến đường dây nóng của Kế toán X.

Liên hệ hotline: 0833 102 102.

Câu hỏi thường gặp